Vous faites louer plusieurs logements meublés ? Vous devez réaliser des démarches particulières non seulement pour exercer votre activité qui est de type commercial, mais aussi pour déclarer les revenus qui sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La déclaration préalable pour débuter votre activité de LMNP
La première démarche consiste à déclarer l’activité auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce : le but est d’obtenir les numéros SIREN et SIRET.
Le numéro SIREN (Système d’identification du répertoire des entreprises) est une immatriculation unique permettant aux administrations d’identifier l’entreprise. Un bien immobilier représente donc une entreprise à part, au niveau de l’administration fiscale, sauf dans le premier cas où les logements sont situés à la même adresse et au sein d’un même immeuble entre autres.
À ne pas confondre avec le numéro SIRET, le système d’identification du répertoire des établissements. Aux 9 chiffres du SIREN s’ajoutent 5 autres chiffres, qui sont ceux du numéro interne de classement ou NIC. Le SIRET se compose donc en tout de 14 chiffres.
La déclaration des logements suivants
Le premier logement doit obligatoirement suivre ces procédures. À partir du deuxième, si celui-ci est loué meublé et qu’il est situé à la même adresse que le premier, l’obtention d’un nouveau SIRET n’est pas nécessaire. La déclaration 1447 M-SD est cependant requise pour la mise à jour de l’imposition à la CFE.
En revanche, les démarches de déclaration sont obligatoires si les logements additionnels sont situés dans la même ville, voire la même rue. Un nouveau numéro SIRET est donc requis pour chaque nouveau logement que vous louez meublé. Si le bien est implanté dans une autre ville, voire un autre département, la déclaration doit être faite auprès du CFE ou du greffe du Tribunal de commerce rattaché à cet emplacement.
Comment bien gérer plusieurs biens meublés ?
Vous pouvez vous-même réaliser la gestion des logements meublés, ou investir directement dans plusieurs biens dont le pilotage est endossé par un exploitant spécialisé. La première option nécessite de dégager beaucoup de temps sur plusieurs niveaux : la gestion des baux et des recouvrements, les travaux d’entretien et de réparation, voire de rénovation, etc.
Vous pouvez aussi demander conseil à votre expert-comptable ou à un conseiller en gestion de patrimoine pour rentabiliser efficacement votre activité par rapport à la gestion de plusieurs logements. Toujours est-il que le choix au moment de l’acquisition est déterminant : emplacement, taille, types de locataires ciblés. L’avantage avec la gestion de plusieurs biens meublés, c’est de profiter d’une diversification optimale et donc d’un amortissement des risques locatifs.
Avec la seconde option en revanche, c’est-à-dire pour le cas des résidences avec services, tout est pris en main par l’exploitant, tandis qu’il ne vous reste plus qu’à collecter les loyers. Vous n’intervenez cependant pas dans le choix des locataires, ni même dans le mode de fonctionnement de ces résidences. Les avantages supplémentaires dont vous jouissez sont les suivants : un meilleur rendement en raison de la forte demande et une gestion prise en main par un professionnel expérimenté. Les résidences avec services les plus demandées sont celles spécialisées dans l’hébergement des seniors et des étudiants : celles-ci génèrent en effet un rendement de plus de 4.4% par an en plus d’un taux de remplissage élevé à longueur d’année.
Attention, car en dépassant un certain seuil en ce qui concerne le montant total de vos recettes locatives, vous pouvez basculer du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à loueur en meublé professionnel (LMP). Dans les deux cas, vous profitez toutefois d’une excellente opportunité de défiscalisation.
