L’immobilier fait partie des outils les plus répandus pour générer de la réduction d’impôt. Cela que ce soit par le biais de l’immobilier physique ou de la pierre-papier, telle que les SCPI. En effet, ceux qui souscrivent aux sociétés civiles de placement immobilier ont droit à la même défiscalisation, sur le même principe et suivant les mêmes taux. Il s’agit dans ce cas d’investir dans les SCPI fiscales.
Rappelons le fonctionnement de l’immobilier-papier
Pour comprendre le mécanisme des SCPI fiscales, reprenons brièvement comment fonctionnent ces actifs pierre-papier. C’est un opérateur qui est spécialisé dans l’exploitation immobilière qui réalise les acquisitions et la mise en location. Il se charge aussi de la collecte des loyers. Quant aux investisseurs, ils souscrivent à des parts de sociétés que cet opérateur se charge d’émettre sur le marché primaire. Des parts de SCPI sont aussi disponibles sur le marché secondaire certes, mais elles sont plus rares en ce qui concerne les SCPI fiscales.
La contrepartie de la souscription à une SCPI se traduit par la perception de la part de loyers calculée en fonction du montant de l’investissement. On parle communément de dividendes et il s’agit de revenus fonciers. En bref, investir dans une SCPI, c’est encaisser des loyers tous les trimestres – ou tous les mois, dépendant des SCPI – sans avoir à supporter les contraintes de gestion. De plus, ce sont des parts que l’on achète, et non l’immobilier physique lui-même, d’où un coût allégé de l’acquisition qui est de l’ordre de quelques centaines d’euros seulement.
Les différents dispositifs permettant la défiscalisation
Plusieurs dispositifs aboutissent à la réduction d’impôt :
- La loi Pinel : l’immobilier éligible est le neuf et 3 options sont proposées, dont la réduction d’impôt est fonction : la durée d’engagement de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Cela pour défiscaliser à hauteur de 12%, de 18% ou de 21%. En ce qui concerne l’emplacement, c’est le zonage tracé par le ministère de la Cohésion des territoires qui est pris en considération. Ci-après les zones éligibles : A, A Bis et B1
- La loi Denormandie : l’immobilier sera l’ancien à rénover et il doit être localisé en plein cœur de ville. La commune doit alors avoir signé le programme « Action Cœur de Ville ». Quant à la réduction d’impôt qui en résulte, elle est octroyée sous les mêmes conditions que pour la loi Pinel ci-dessus, en termes de période d’engagement et de taux de défiscalisation
- Le régime du déficit foncier : c’est aussi l’immobilier ancien qui est éligible en ce qui concerne ce dispositif ; pas d’exigence spécifique cependant du point de vue emplacement. Les charges et les dépenses sur les travaux de rénovation constitueront le déficit foncier qui sera déduit de l’imposition
- La loi Malraux : les biens concernés par ce dispositif sont ceux appartenant à la catégorie des monuments historiques et qui sont situés dans les anciens quartiers dégradés. La rénovation doit être intégrale et réalisée en présence d’un architecte des Bâtiments de France. Quant à la réduction d’impôt, elle sera de 22% ou de 30%, et c’est l’emplacement du bien qui en détermine le taux.
Ces dispositifs ne sont applicables que sur des immeubles à usage de logement.
Comment ça marche avec les SCPI ?
C’est la société de gestion qui supporte toutes les contraintes citées plus haut, puisqu’elle est en charge de réaliser les acquisitions. Un parc immobilier répondant à ces exigences est constitué dans le cadre de l’exploitation des SCPI. La réduction d’impôt concerne alors chaque souscripteur de part, et c’est en fonction du montant de son investissement que repose l’évaluation de la part de loyers qu’il perçoit, c’est-à-dire les dividendes.
