Pour réussir son investissement en résidence étudiante, le choix du gestionnaire est un des critères les plus importants à mettre en avant. C’est en effet sur celui-ci que va reposer le rendement et la pérennité de l’investissement. Comment le choisir, qui sont les meilleurs gestionnaires et sur quels paramètres se baser pour les comparer ?
Le choix du gestionnaire de résidence
1. La stabilité financière :
Il est intéressant d’accéder aux chiffres d’affaires des trois dernières années pour l’ensemble de toutes les résidences gérées par l’exploitant. Il faut en effet retenir que ce dernier a pour charge de reverser les loyers collectés à l’investisseur. Il devra donc disposer d’une certaine capacité à le rémunérer quelles que soient les différentes phases du cycle immobilier.
2. La qualité des baux commerciaux qu’il propose :
En principe, c’est le gestionnaire qui doit se charger des travaux de réparation et de rénovation : les clauses qui s’y rattachent doivent donc être clairement stipulées dans le bail commercial. Ne jamais signer un contrat dans lequel ces charges incombent à l’investisseur, afin d’éviter l’érosion du rendement dans le temps. Attention également à l’indexation des loyers. Les revenus locatifs sont définis à l’avance dans le bail commercial. Cependant, ils peuvent faire l’objet d’une revalorisation suivant les indices INSEE ou à partir d’un taux librement fixé par les deux parties.
3. La qualité de l’accompagnement :
Un bon gestionnaire de résidence proposera un accompagnement adapté au profil de chaque investisseur : conseils sur le programme proposé, sur la fiscalité (régime Censi-Bouvard, micro BIC, réel d’imposition et amortissement), sur le choix de la LMNP (LMNP neuf ou ancien)
4. Les expériences sur le marché des résidences étudiantes et le déploiement de ses différentes zones d’intervention sur le territoire
5. Le savoir-faire, le sérieux et la fiabilité : les informations peuvent être piochées à partir des articles de presse ou de l’avis d’autres investisseurs
6. Les perspectives de développement : à mesurer afin d’estimer la pérennité de l’investissement à réaliser
7. La taille de ses actifs sous gestion : identifier le nombre de résidences et de logements gérés.
Comment comparer les gestionnaires
La comparaison se fait à partir de ces critères susmentionnés. Il est recommandé de choisir les trois meilleurs gestionnaires de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Le palmarès des meilleurs exploitants de résidences sont régulièrement publiés sur les sites qui en sont spécialisés. Ce classement évolue au fil du temps, il est donc intéressant de se conformer aux dernières mises à jour avant de valider son choix.
Le palmarès publié par les professionnels
Ce sont les résidences suivantes qui sont les plus connues et les plus expérimentées : Nexity Studea, Studélites, Campuséa, Arpej University, le groupe OSE, Appart’Etud.
Investir en résidence étudiante pour profiter des avantages de la LMNP
En faisant louer un bien meublé, dont les résidences avec services, l’investisseur devient un loueur en meublé non professionnel. Ce dernier doit réaliser moins de 23 000 euros de revenus locatifs annuels dans la location meublée. Après l’acquisition du logement au sein de la résidence, le loueur devra déclarer son statut au centre des impôts et son activité auprès du Greffe du tribunal de commerce. Il est alors un micro-entrepreneur et déclare des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme revenus.
Il choisit ensuite son régime fiscal : celui des micro BIC pour tirer profit d’un abattement forfaitaire de 50%, l’imposition au réel pour déduire des frais et des charges ainsi que l’amortissement des immobilisations (logement, meubles et équipements). Le dispositif Censi-Bouvard peut être combiné au régime micro BIC uniquement si le logement est neuf.
Rendez-vous sur euodia.fr pour décortiquer ces avantages, la fiscalité ainsi que l’investissement en résidence étudiante.
